Como funcionam os rendimentos dos FIIs?

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Quando pensamos em rendimentos de FIIs devemos considerar, principalmente, 2 fatores: dividendos e valorização das cotas.

Ou seja, lucros distribuídos (dividendos) e ganho de capital (valorização das cotas).

Importante ressaltar que os dividendos são isentos de IR, mas o ganho de capital é tributado em 20%.

Para exemplificar usaremos como exemplo um fundo fictício de shopping center ABCD11.

O ABCD11 possui em sua carteira 4 shopping centers, o shopping A, B, C e D.

Cada um desses shoppings possuem centenas de lojistas, estacionamento e espaços para propaganda que geram por volta de R$12M ao mês em receita. Os custos e despesas com administração e gestão totalizam em média R$2M ao mês, gerando um lucro mensal de R$10M.

As cotas do fundo ABCD11 estão sendo negociadas a R$100,00 e o fundo possui 10M de cotas em negociação, somando 1Bilhão em valor de mercado.

Por regra, os fundos imobiliários devem distribuir no mínimo 95% dos lucros, semestralmente, para seus cotistas. Entretanto, por convenção, os FIIs distribuem os lucros mensalmente.

No nosso exemplo o fundo distribui 100% do lucro, ou seja, 1 real por cota, que corresponde a 1%a.m em dividendos.

Passados 12 meses o fundo ABCD11 teve um aumento de 10% no seu valor de mercado, ou seja os 4 shoppings na média se valorizaram. E o fundo pagou 12% em dividendo aos seus cotistas.

Nesse exemplo o retorno total do fundo teria sido de RT = (P(1)/P(0) +D(1)/P(0))-1  = (110/100 + 12/100)-1 = 22%

Depois que entendemos que a rentabilidade do investidor é derivada da valorização do preço somada aos dividendos, devemos enfatizar que ambos são importantes.

Escolher um fundo imobiliário apenas pelo dividendo pago nos últimos meses pode ser um grande erro.

Na imagem abaixo você poderá notar que o Dividend Yield médio do RBFF11(8,79%) foi, nos últimos 5 anos, em média 16,6% acima do Divedend Yield médio do IFIX (índice de referência dos FIIs) (7,54%).

Fonte: Bloomberg

Mesmo assim, o RBFF11 teve um retorno total de -3,75% em 5 anos, -0,76% ao ano.

Isso porque apesar de ter pago excelentes dividendos ao longo do período, o preço da cota caiu -35,88% ou -8,50% ao ano.

Fonte: Bloomberg

Nos próximos gráficos consolidaremos o conceito de retorno total dos FIIs comparando o HGLG11, fundo de galpões logísticos, com o VRTA11 fundo de papeis (investimento em CRI, LCI,LH, etc..).

Fonte: Bloomberg

Nos últimos 10 anos, o Dividend Yield médio do VRTA11(10,21%) foi 25% maior que o do HGLG11(8,17%), como pode ser observado no gráfico a cima.

Entretanto, a valorização no preço do HGLG11(5,69%a.a), foi em média 118% maior que a do VRTA11(2,61%a.a).

Fonte: Bloomberg

 

Fonte: Bloomberg

 

Ambos os fundos obtiveram um retorno total excelente nos últimos 10 anos. HGLG11(297,50%) e VRTA11(271,49%).

Em termos práticos, com os dividendos sendo reinvestidos no fundo, um investidor que investiu R$1.000.000,00 no HGLG11 teria acumulado um patrimônio, ao final de 2021, de R$3.965.298,41, dos quais R$945.246,70 foram dividendos, e teria recebido no mês de Dezembro de 2021 um dividendo de R$40.049,51 .

No caso do VRTA11 o investidor teria acumulado um patrimônio de R$3.711.845,99, dos quais R$1.218.200,00 foram dividendos, e teria recebido no mês de Dezembro de 2021 um dividendo de R$42.686,23.

 

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